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構造上区分された二世帯住宅では課税価格の計算に注意!〜二世帯住宅における相続税の留意点〜

 二世帯住宅については、小規模宅地等の特例の適用できるか否かにより相続税の課税価格が大きく異なってきます。 

 

構造上区分されていない二世帯住宅は同居親族に該当

 1階に被相続人である父と配偶者である母の夫婦、2階にその子夫婦が暮らす二世帯住宅を例に考えてみましょう。

(1) 構造上区分されていない二世帯住宅の場合

 住宅内部で行き来できるような構造であれば、2階に居住する子夫婦も同じ1棟の建物で同居していることとなり、子も被相続人の同居親族に該当します。

 配偶者は無条件に、そして同居親族である子も宅地等の相続を受けた場合には、相続税の申告期限まで居住継続要件と所有継続要件を満たせば、240?を限度に80%の評価減が適用されます。

 宅地部分を配偶者と子でそれぞれ2分の1ずつ相続する場合に、宅地部分の相続税評価額を6,000万円とすると、

  配偶者の宅地部分の評価減: 6,000万円×1/2×80%=2,400万円

  子の宅地部分の評価減:    2,400万円(同様の計算)

となります。

 つまり、宅地全体に係る課税価格は6,000万円−(2,400万円+2,400万円)=1,200万円

となるのです。

 

構造上区分された二世帯住宅は同居親族の範囲に留意

(2) 構造上区分された二世帯住宅の場合

 一方、玄関を通じてしか行き来できないような二世帯住宅の場合には、2階に居住する子(別生計の場合)は同居していたと一般に認められませんので、子が宅地等を相続したとしても、税務上その子は適用対象とはなりません。

 以上からこの場合には、配偶者が相続した宅地等(1階部分相当)に限り特定居住用宅地等の特例の適用対象となります。

 つまり、被相続人から相続した宅地等(2分の1)のうち、建物の1階部分に相当する2分の1乗じた全体の4分の1に対してのみ80%の評価減を適用できることとなります。

 具体的に計算すると、宅地を配偶者と子にそれぞれ2分の1ずつ相続した場合、

宅地の相続税評価額を6,000万円とすれば、

  配偶者の相続した宅地等 6,000万円×1/2×1/21,500万円。

このうち80%の評価減を受けられることから、

  宅地に係る課税価格 6,000万円−1,500万円×80%=4,800万円。

構造上区分されていない二世帯住宅と比べると、課税価格は4倍となります。 

 

 このように、二世帯住宅の場合には構造上の区分の有無により課税価格に大きな影響を及ぼしますので、注意が必要です。

2011/07/14

  • 相続税・贈与税

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